전세 연장(갱신)하면서 보증금 증액까지, 임대인이 직접 해본 실무 정리 (부속합의서 양식 공유)

전세를 내놓은 입장이라면 계약 만료가 가까워질수록 머릿속이 복잡해집니다.
“이번엔 연장(갱신)할까?”, “보증금은 어느 정도까지 조정이 가능할까?”, “혹시 나중에 문제 생기지 않게 서류는 어떻게 남겨야 할까?” 같은 질문들이요.

저도 최근에 전세 만료 시점이 다가오면서 임차인과 직접 연락해 연장 여부를 협의했고,

서로 부담이 크지 않은 선에서 보증금을 상호 합의로 증액한 뒤 갱신을 진행했습니다.

오늘은 그 과정을 겪으면서 느낀 점과, 임대인 입장에서 꼭 챙겨야 할 포인트를 실무 중심으로 정리해보려고 합니다.
부동산을 꼭 거쳐야 하는지, 증액은 어디까지 가능한지, 그리고 “갱신할 때 서류를 어떤 형태로 남겨두는 게 가장 안전한지”에 대해 경험 기반으로 풀어볼게요.

 

 

1) 전세 갱신할 때 보증금, “얼마까지” 올릴 수 있을까?

전세 갱신에서 가장 민감한 건 역시 보증금 증액입니다.
일반적으로 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신하는 경우에는 보증금(또는 차임) 증액에 상한이 적용되기 때문에,

그 범위를 넘기면 나중에 “이게 맞다/아니다”로 분쟁이 될 여지가 생길 수 있습니다.

 

현장에서는 “임차인이 먼저 더 올려주겠다고 했다”는 경우도 의외로 자주 생깁니다. 그런데 이럴 때도 단순히 ‘좋다’ 하고 넘어가기보다, **이번 갱신이 어떤 형태인지(갱신요구권 행사인지, 합의 재계약인지)**부터 정리한 다음 진행하는 게 훨씬 안전합니다.

저는 임차인과 충분히 대화하면서 서로 납득 가능한 수준의 증액 금액을 정했고, 무엇보다 중요한 건 그 합의 내용을 말로만 남기지 않고 문서로 정확히 남기는 것이었습니다. 이 한 가지가 이후 분쟁 가능성을 크게 낮춰줍니다.

 

 

2) “부동산 꼭 가야 하나요?” 임대인·임차인끼리도 갱신 가능

결론부터 말하면, 전세 연장은 반드시 부동산을 통해서만 해야 하는 절차는 아닙니다.
부동산을 끼면 중개 업무가 들어가고 그만큼 중개보수(복비)도 발생할 수 있죠.

반면 단순 갱신(기간 연장 + 보증금 일부 조정) 정도라면, 임대인·임차인이 서로 합의해서 직접 진행하는 사례도 많습니다.

다만 여기서 중요한 조건이 하나 있습니다.
“구두로 합의하고 끝”이 아니라, 갱신 기간 / 보증금 변경 내용 / 지급일 같은 핵심 사항을 문서로 남기고, **서명(또는 날인)**까지 해두는 것이 필수에 가깝습니다. 관계가 좋을수록 오히려 서류를 더 깔끔히 해두는 게 서로에게 편합니다.

 

 

3) 갱신에서 제일 중요한 건 결국 ‘부속합의서’ 한 장

저는 이번 갱신을 진행하면서 기존 계약서를 새로 갈아엎지 않고,

변경되는 내용만 정리한 **A4 1장짜리 ‘전세계약 갱신·변경 합의서(부속합의서)’**를 만들어 사용했습니다.

내용은 복잡할 필요가 없습니다. 아래 항목만 들어가면 실무적으로 충분히 깔끔합니다.

• 대상 주택 정보(주소, 동·호)
• 기존 계약 만료일
• 갱신 기간(예: 2년 연장)
• 보증금 변경 전/후 금액 및 증액액
• 증액금 지급일, 입금 계좌
• “그 외 조항은 기존 계약과 동일” 문구
• 작성일, 임대인/임차인 서명(날인)

저는 임차인과 만나서 내용 확인 후 서명·날인을 받고, 각자 1부씩 보관하는 방식으로 정리했습니다.
기존 계약서 뒤에 붙여 보관해도 되고, 원계약서와 함께 묶어서 보관해도 됩니다.

핵심은 하나예요. “누가 봐도 변경 내용이 한 번에 이해되게” 남겨두는 것.

 

 

4) 이런 분들은 특히 ‘부속합의서’ 방식이 편합니다

• 전세 만료가 다가왔는데, 부동산 없이 조용히 갱신하고 싶은 분
• 보증금 증액은 합의했지만, 계약서에 어떻게 남겨야 할지 고민인 분
• 임차인과 관계는 좋은데, 혹시 몰라 분쟁 예방용 문서가 필요한 분

커뮤니티에서 “갱신 합의서 양식” 찾다가 막막했던 분

 

 

5) 갱신 합의서 양식 공유합니다 (원하시면 댓글로 메일 남겨주세요)

제가 실제 사용한 방식 기준으로 전세계약 갱신·변경 합의서(부속합의서) 양식을 정리해두었습니다.
필요하신 분들은 댓글로 메일주소를 남겨주시면 PDF 파일로 전달드릴게요.

개인정보가 걱정되시면 메일 주소를 일부 가려서 남기셔도 괜찮고, 확인 가능한 형태로만 남겨주시면 됩니다.

 

 

 

전세 갱신은 결국 “사람과 사람 사이의 합의”로 진행되지만, 그 합의가 오래 안정적으로 유지되려면 문서가 뒤를 받쳐줘야 합니다. 특히 요즘처럼 전월세 분위기가 예민할 때는, 작은 말 한마디가 오해가 되어 커질 때도 있으니까요.
임차인과의 관계도 지키고, 임대인으로서 권리도 정리하려면 ‘부속합의서 1장’이 생각보다 큰 힘을 발휘합니다.

전세 갱신을 준비 중인 분들께 이 글이 실무적으로 도움이 되었으면 합니다.